역전세 해결 위하여 DSR 한시 완화 검토 중

역전세 해결 위하여 DSR 한시 완화 검토 중.

 

역전세란?

 

 역전세는 전세 만기 후 계약을 다시 할 때, 이전 계약보다 전세 시세가 낮아진것을 의미한다. 즉, 2년동안 전세가격이 뒤로 갔기 때문에 역전세라는 용어를 사용한다. 해당 주택의 매매가격과는 상관없다.

 

 그러면, 새로운 새입자를 맞이해도 전세가격이 떨어졌기 때문에 떨어진 전세가격만큼 현금을 마련해서 전달해야한다. 혹은 주택을 담보로 대출을 받아서 우선 전세금을 반환할 수 있고, 다음 세입자로부터 전세금을 받으면 된다.

역전세 상황에서 세입자에게 보증금 반환을 위해서는 집주인은 보유 현금으로 반환하거나, 대출을 받아야 한다.

 

 그러면 집주인이 전세금 반환을 세입자에게 해주지 못하면 어떻게 되는가?

세입자의 입장에서 세입자라는 사실을 증명할 수 있다면 해당 주택을 경매로 넘기고, 새 집주인에게서 전세금을 받을 수 있다.

 

집주인에게 보증금 반환을 받지 못하였을 경우 세입자는 집을 경매로 넘겨 새 집주인으로부터 보증금을 받을 수 있다.

 다만 경매로 넘어갈 경우 경매 과정이 길고 복잡하기 때문에 세입자의 입장에서 결코 좋은 상황은 아니다. 또한, 새 집주인이 나타나지 않는다면 세입자의 입장은 초조해질 가능성이 높다.

 

 

DSR이란?

 

 DSR 은 Debt Service Ratio 의 약어로 총부채상환원리금상환비율이다. 복잡한 설명 필요없이 내가 벌어들이는 소득에서 빚을 상환하는데 사용하는 금액이 일정 %를 넘지 못하게 하는 것이다. 

 예를 들어 연 4000만원의 소득을 가지고 있는데, DSR 규제가 40%라면 연간 1600만원까지 빚을 갚는데 사용할 수 있다. 즉, 대출을 받는데 한계가 있다는 의미이다. (원금 + 이자 포함 1600만원이다.)

 

 이전에 다루었던 부동산 관련 대출 포스팅을 추가로 참고하면 되겠다.

2022.07.01 - [부동산/부동산 공부] - 부동산 관련 대출 / LTV, DTI, DSR

부동산 관련 대출 / LTV, DTI, DSR

 

 

여기서 발생하는 문제는?

 

 역전세난은 2년전에 전세로 들어간 세입자가 깡통전세였을 경우 위험한 상황이 발생할 수 있다. 깡통전세는 주택의 매매가격과 전세가격이 거의 붙어 있어서, 집주인의 입장에서 주택을 소유하는데 비용이 적게 들어가게 된다. 심지어는 전세가가 더 높은 경우도 있을 수 있다. 그러면 이 집주인은 보유현금이 있을 가능성이 낮다. 이 경우 보증금 반환 가능성이 낮아진다.

 그 이유는

•  이 집주인은 DSR 규제에 걸려 대출도 받을 수 없다.
•  전세사기에 대한 리스크로 다음 세입자도 구해지지 않는다.
•  전세가격이 너무 높아서 경매로 넘어가도 새 집주인이 나타나지 않는다.

이러한 상황이 생길 수 있다. 그러면 그 집에 살고 있는 세입자의 입장에서는 보증금을 받을 길이 없어진다.

 

 

이전 포스팅에서 깡통전세를 다룬적이 있다. 깡통전세에 대해서 더 자세히 알고 싶다면 한번 읽어보자.

2022.08.07 - [부동산/부동산 공부] - 깡통전세란?

깡통전세란?

 

 따라서, DSR 규제라도 완화하여 주택을 담보로 하는 대출을 받아 세입자에게 반환을 해줄 수 있는 길을 열어주려 하는 것으로 보인다. 기사에도 보면 '전세금 반환용' 대출규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다고 나와 있다.

 

 대체로 2021년 말부터 고점을 찍었던 임대차 계약이 만료되면서 올해 말부터 역전세난은 더 가속화 될 것으로 추정하고 있다. 따라서 지금 시점에서 무엇인가 조치를 취하는 것으로 보인다. 

 

 하지만 아직 확정적인 것은 아닌 것으로 보인다. 7월 중에는 시행할 것으로 보이지만, 자신의 자산을 팔아서 세입자의 보증금을 마련해준 집주인들과의 형평성 문제도 있으며, 대출을 해주어 투기 목적에 또다시 활용될 경우도 있어 철저한 보완책을 마련하는 중이라고 한다.