부동산 관련 대출 / LTV, DTI, DSR

 부동산을 매입할 때 대출없이 매입은 거의 불가능하다. 따라서 부동산 관련 대출에 대해 알아보고, 부동산 매입을 할 때 아래 사항을 고려해보자.

 

일반적으로 대출은 은행에서 돈을 빌리는 것이다. 하지만 은행은 무엇을 믿고 돈을 빌려주는가? 와 관련된 항목이 LTV, DTI, DSR 이 된다. 은행에서 돈을 빌려주고, 그 돈을 다시 돌려받을 수 있는지를 판단하는 것이다. 

 

부동산 관련해서 대출을 할 때는, 보통 매입하고자 하는 부동산을 담보로 대출을 받는다. 여차하면 은행은 그 담보를 팔아서 빌려줬던 돈을 돌려받을 수 있기 때문이다. 따라서 주택을 매매할때, 은행은 그 주택을 담보로 잡게 되고, 담보의 일정 비율까지만 대출을 해준다. 또한, 돈을 갚을 사람이 갚을 능력이 있는지를 확인한다. 이 부분은 이 사람의 연소득이 얼마인지? (원천징수영수증) 를 확인하여 연봉의 일정 %까지만 원금과 이자를 상환할 수 있도록 대출을 제한한다. 이러한 항목이 LTV, DTI, DSR 이다. 하나씩 확인해보자.

 

 

1. LTV (Loan To Value Ratio)

 담보인정비율이다. 즉 담보의 몇 %까지 대출을 해주겠다는 의미이다. 그 사유는 위에서 확인하였듯 여차하면 은행은 이 담보를 경매로 넘겨 빌려줬던 돈을 회수 해야하기 때문이다. 예를 들어, 매매 계약을 채결하기 위해서 총 5억원이 필요하다고 가정하자. 또한 LTV가 50%인 은행에서 대출을 받으려고 하면 2억5천만원까지만 대출이 나온다는 의미이다. 또한 이 LTV는 지역에 따라서 %가 다르다. 투기과열지구 및 투기지역은 40%, 조정지역은 50%까지만 대출이 나온다. 또한 9억 이상의 주택을 거래할 때는 9억 이하까지는 40%, 9억 이상 금액은 20%까지만 대출이 가능하며, 15억 이상 주택은 아에 대출이 나오지 않는다. 따라서 부동산을 매입하려고 할 때, 해당 지역에 규제가 있는지 살펴보고, 은행에서 상담을 통해 어느정도까지 대출을 받을 수 있는지 확인해야 한다.

 또한 1주택까지만 주택담보대출이 가능하며, 1주택자가 추가 주택을 매입하여 2주택자가 되려고 할 때는 주택담보대출이 나오지 않는다. 만약 기존 주택을 처분한다는 조건이 있으면 나올 수 있다. 현재도 이러한 제약이 적용되고 있으며 이러한 규제를 통하여 주택시장 분위기를 조절하고 있다.

 

2. DTI (Debt to Income Ratio)

 총 부채 상환비율로서 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로 연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 의미한다. 즉 소득의 일부를 상환에 쓴다고 가정을 하고, 소득의 몇 %까지만 상환할 수 있도록 제한하는 것이다. 즉 내 소득이 연간 5천만원이고, 대출 기간이 1년이고, DTI 비율이 50%라고 하면 연간 원리금이 2천5백만원이 되도록 대출을 제한하는 것이다.(주택담보대출은 보통 30년이며, 최근에는 장기로 40년, 50년인 상품도 나와있는 상황이다.) 이러한 제도는  장단점이 명확하다. 

 1] 장점

    - 자산의 거품진정 수단, 즉 대출액을 제한하기 때문에 돈이 너무 많이 풀리는 것을 방지할 수 있다.

    - 대출자 대출 건정성 확보 : 소득에 따라 대출 총액을 규제하기 때문에 적절한 삶을 유지하면서 대출도 갚을 수 있다.

 2] 단점

    - 과도한 시장 규제 : 대출자의 투자를 막아 금융기관의 이자수익을 제한하게 되고 경기에 영향을 줄 수 있다.

    - 대출자가 제약으로 인하여 제 2,3 금융권으로 가서 다른 대출을 일으킬 수 있는데, 이렇게 되면 대출자의 신용 및 이자부담이 늘어날 수 있다. 

 

아래는 2017년도 LTV, DTI 가 강화되었던 때 기사에서 발췌한 자료이다. 현재도 투기지역, 투기과열지구는 LTV 40% 이며, 생애최초 구입자에 한해서만 LTV 가 풀려있는 상황이다.

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio)

 DSR은 총부채원리금상환비율로 큰 의미는 DTI 와 같지만 DSR은 대출자의 모든 종류의 대출원리금이 합산되어 DTI 보다 더 강한 규제가 된다. 즉, 주택담보대출 외에 신용대출이나, 자동차 대출과 관련한 원리금이 모두 합산되어 소득과 비교를 한다. (즉, 소득이 적은 사람은 비싼 집을 살 수 없다는 말이 된다..)

 

2022년 1월부터 총 대출이 2억원을 초과할 경우 대출한도가 DSR 40% 수준으로 제한이 된다. 

이전 발표된 자료를 보면 23년 7월부터 총 대출액 1억원 초과일 경우 DSR 40% 수준으로 적용이 된다고 했으나, 1년 앞당겨 22년 7월부터 적용이 된다. 

 

 

이처럼 부동산 대출을 받을 때 살펴보아야 할 조건에 대해서 알아보았다. 은행권은 제 1금융권, 제 2금융권, 제 3금융권 등 다양한 은행이 있다. 또한 은행권에 따라서 LTV, DTI, DSR 조건이 전부 다르기 때문에 부동산 대출을 받을 때는 은행에서 상담은 필수다. 

 

6.21 대책으로 생애최초 구입자에 대해 LTV에 대해서만 완화를 해주었다. DSR 관련해서도 현재 완화의 목소리가 있는 것으로 알고 있다. 아직까지는 별다른 조치는 없지만 시장 상황을 지속적으로 보면서 조치를 해 줄것으로 기대한다.

2022.06.27 - [부동산/부동산 정책] - 6.21 부동산 대책(2) - 3분기 추진 부동산 정상화 과제 / 향후 부동산 정책 방향

6.21 부동산 대책(2) - 3분기 추진 부동산 정상화 과제 / 향후 부동산 정책 방향