부동산 관련 세금 정리(2) - 종합부동산세, 양도소득세

부동산 관련 세금정리 - 종합부동산세, 양도소득세란?

 

지난번 포스팅에 이어서 부동산 관련 세금 나머지를 정리해 보았다.

 

2. 보유세

  2) 종합부동산세(종부세)

종합 부동산세도 재산세와 마찬가지로 6월 1일을 기준으로 납부 기준이 정해진다. 즉, 6월 1일에 특정 부동산을 소유하고 있으면 과세 대상이 된다. 재산세와의 차이점은 국세인 점이다. 즉 종부세는 국가에 납부하는 세금이다. 

 

납부 기간 : 매년 12.1 ~ 15

(납부 기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일이 기한이 된다.)

 

분납 : 납부는 일시납부가 원칙이나, 분할 납부도 가능.

 - 납부 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부

 - 농어촌 특별세는 종합 부동산세의 분납비율에 따라 분납

농어촌 특별세 : 납부할 종합부동산세액의 20%

 

종부세액 계산방법

1. 종부세는 인별 과세이므로 본인 명의의 부동산의 공시가격 합계액을 구한다.

2. (인별 공시가 합계) - (기본 공제 가격) X 공정시장가액비율 = 과세표준이 된다. 과세표준액에 따른 세액이 부과된다.

   위 수식 계산 시 아래 1)~3) 항목을 참고하자.

 

   1) 공시가격은 아래 포스팅을 참고한다.

2022.06.20 - [부동산/부동산 공부] - 부동산 공시지가와 확인 방법, 실거래가

부동산 공시지가와 확인 방법, 실거래가

  2)  기본 공제 가격(주택 기준)

      - 1세대 1주택자의 경우 11억 --> 14억

      - 그 외 6억

 

  3) 공정시장가액 비율 : 2022년 6월 22일 현재 60% (6.21 부동산 대책 반영)

 

 

3. 과세표준 구간에 따른 일정 %가 종부세액이다. 

출처 : 국세청

 

예를 들어 1주택자 기준으로 공시지가 20억 짜리 아파트 1채가 있다고 가정하면, 

 

 = (20억 - 14억) * 60% => 3.6억이 과세 표준이 되고, 6억 원 이하 0.8%를 적용받아서

종부세는 2,880,000(2백 8십 8만원) 이다.

 

다른 예시로 3주택자이며 공시지가 5억, 8억, 10억짜리 아파트 3채를 가지고 있다고 가정하면,

 

= (총 23억 - 6억) * 60% => 10.2억이 과세 표준이 되고, 3주택 이상이며 12억원 이하 세율은 2.2%이다.

따라서 종부세는 22,440,000(2천2백4십4만원)이다.

 

추가로, 종부세 합산배제 항목이 있다. 인별 부동산 공시지가를 모두 더해서 공시가 합계를 결정하는데, 이 합계에서 빼준다는 의미이다. 합산배제 항목은 아래 국세칭 링크를 확인하자.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6538&cntntsId=7965 

국세청

 

 

종부세 관련 추가 사항은 아래 국세청 링크를 참고하시라.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2357&cntntsId=7739 

국세청

 

 

3. 양도 소득세

양도 소득세는 부동산을 사고 팔면서 얻은 이익(양도차액, 즉 5억에 매입하여 6억에 양도하였다면 1억이 양도차액이 된다.)을 기준으로 부과되는 세금이다. 만약 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

 

양도 소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고, 납부를 해야한다.

만약 기한을 넘길 경우에는 납부지연가산세가 부과되기 때문에 기한을 잘 지키도록 하자.

(만약 6월 15일에 잔금을 지급받고 등기가 넘어갔다면, 양도 소득세는 8월 31일이 납부기한이다.)

 

양도 소득세도 분할 납부가 된다.

 

양도 소득세 계산 흐름을 간략하게 정리하면,

 

1. 양도차익 = 양도가액(판 금액) - 취득가액(샀던 금액) - 필요 경비

  -> 필요 경비는 집을 수리했을 때 들어간 비용을 의미하는데, 인정되는 항목이 있기 때문에 상세하게 확인해야 한다.

 

2. 양도소득금액 = 1. 양도차익 - (장기보유특별공제)

  -> 장기보유특별공제는, 부동산 보유한 기간에 따라서 공제되는 비율이다. (국세청에 비율이 나와 있다.)

 

3. 양도소득과세표준 = 2. 양도소득금액 -(감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)

  -> 감면대상소득금액은 미분양주택이나 신축주택등 조세특례제한법에서 규정한 경우에 해당된다.

  -> 양도소득기본공제는 250만원이다.

 

4. 세액 = 3. 양도소득과세표준 x 세율 

  -> 세율의 경우 따로 다룬다.

 

세액계산 흐름도 : 국세청 링크

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709 

국세청

 

 

양도 소득세의 세율은 상황에 따라 매우 복잡하다..

기본적으로 1주택자 / 2주택자 / 3주택 이상 에 따라서 세율이 다르고,

주택이 조정대상지역에 있는지, 일반지역(비조정지역) 에 있는지에 따라 다르다...

 

기본적인 세율을 살펴보기 전에 비과세 혜택을 살펴보자.

 

1세대 1주택자의 경우 비과세 혜택이 있다. (정확하게는 실거래가 9억 이하의 경우)

1) 조정대상지역에 1주택자의 경우 2년을 실거주 하면 비과세 혜택을 주며,

2) 일반 지역의 경우에는 2년을 보유하고 있으면 비과세 혜택을 준다.

만약 실거래가 9억을 초과할 경우 9억을 초과한 액수에 대해서만 양도소득세가 부과된다.

주택수를 계산할 때 조합원입주권과 분양권은 주택 수에 포함될 수 있다. 

 

추가로 일시적 1세대 2주택에 대해서도 비과세 혜택을 받을 수 있다.

(1주택자가 이사를 위해서 이사갈 주택을 먼저 구매하고, 기존 주택을 파는 경우가 있기 때문이다.)

이 경우에 비과세 혜택을 받기 위한 조건은 따로 포스팅을 하도록 하겠다.

 

양도 소득세의 세율 중에서 먼저 살펴볼 것은 기본세율이다. 

과세표준 구간	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1490만원
1억 5,000만원 ~ 3억원 이하	38%	1940만원
3억원 ~ 5억원 이하	40%	2540만원
5억원 ~ 10억원 이하	42%	3540만원
10억원 초과	45%	6540만원

기본세율 계산 예시) 1억에 구매한 주택을 1억 5천만원에 팔아서 단순하게 과세표준이 5,000만원이 되었다고 가정하자

(장기보유특별공제나, 기본공제 다 제외, 계산하기 편하게..)

 

그러면 과세표준 구간은 4,600~8,800만원 구간에 들어가게 된다.

이 경우 세금은

 = 5,000(과세표준) X 0.24(세율) - 522만원(누진공제) = 678만원이 된다.

(이것은 나머지 세세한 조건을 제외하고 단순 기본세율을 계산하기 위한 방법을 설명하기 위한 것이다.)

 

 

이제 여기서 보유 기간에 따른 세율적용이 다르다. 아래의 표를 참고하면, 2년 이상을 보유해야만 위 기본공제를 받을 수 있다. 표에서 1)과 2)로 세율이 조금 다른데,

2)의 경우가 주택 및 조합원입주권을 양도하는 경우이다. 따라서 1년 미만을 보유하고 팔 경우에는 양도소득세가 70%가 부과된다.

양도소득세 적용 세율

 

또한 위 표에서 다주택자에 대한 세율도 확인할 수 있다. 마찬가지로 보유기간별 세율을 적용 받으나,

기본세율이 적용되는 경우

2주택자는 : 기본세율 + 20%

3주택 이상은 : 기본세율 + 30% 였으나,

 

22.5.10 ~ 23.5.9 기간동안은 양도소득세 중과 배제로 위 +20(30)% 세액을 감면해주고 있다.

즉 기본세율을 적용받을 수 있으니, 양도소득세가 적어진다.

 

법제처 링크(소득세법 시행령 일부개정령안 입법예고)

https://www.moleg.go.kr/lawinfo/makingInfo.mo?lawSeq=68318&lawCd=0&&lawType=TYPE5&mid=a10104010000 

법제처

 

이로서 세금에 대한 부분 공부를 마치고, 부동산 관련 또 다른 항목을 공부해서 정리할 예정이다.