깡통전세란?

깡통 전세란?

 

 

 최근 부동산 가격이 하락하면서 깡통 전세란 용어가 많이 들리고 있다. 이번 포스팅에서는 깡통 전세에 대한 내용을 알아보자.

 

깡통전세란?

 

전세 제도를 먼저 살펴보자. 전세 제도는 임대인(집주인)과 임차인(집을 빌리고자 하는 사람)이 계약을 맺는데,

1. 집에 대한 사용권과 2. 보증금을 특정 기간동안 (보통은 2년) 교환을 하는 것이다. 

 

일반적인 전세 계약의 구조

 

 이러한 상황에서 집주인은 보증금이라는 돈을 임차인으로부터 받기 때문에 일시적으로는 매매 가격만큼의 돈이 있어야만 집을 소유할 수 있지만, 결국 매매가격에서 보증금을 뺀 만큼의 금액만 있다면 해당 집을 소유할 수 있게 된다. 

 

 극단적으로 상황을 가정하면, 보증금이 매매가격보다 높다면 집주인은 돈이 없어도 해당 집을 소유할 수 있게 된다. 이러한 주택을 깡통 주택이라고 하며, 이러한 주택이 부동산 시장에 전세 매물로 나오게 되면 깡통 전세 매물이라고 한다.

 

 

즉, 깡통 전세는 매매가격대비 전세보증금의 비율이 매우 높은 주택을 의미한다.

 

 그런데 정말로 그런게 가능할까? 물론 가능하다. 요새는 국토부 실거래가가 다 찍히고 정보가 오픈되어 있다. 

아래의 차트는 호갱노노 어플을 사용하여 찾아본 한 주택의 시세 변동이다. 초록색이 전세가격이며, 파랑색이 매매가격이다. 차트를 보면 전세가격이 매매가격보다 높게 형성된 것을 볼 수 있다.

호갱 노노 어플로 살펴본 아파트 매매가격, 전세가격 차트

 매매가격은 주택의 소유권과 사용권이 합쳐진 가격으로 보아야 하고, 전세 보증금은 주택의 사용권의 가치를 나타낸다고 볼 수 있기 때문에 매매가격이 통상 전세 보증금보다 높은게 당연하다. 하지만 사람들이 전세로 몰리고, 매매를 기피하게 된다면 전세가격은 점점 오르는데, 매매가격은 변동이 없거나 내려갈 수 있다.

 

또는 지금과 유사하게 부동산 시장이 침체되어 매매가격이 내려간다면 점점 전세가격과 가까워 질 것이다. 이러한 경우가 되면 깡통전세 매물이 나오게 되는 것이다.

 

 

 

그래서 위험한가..?

 

 세입자의 입장에서 가장 위험한 것은 만기가 되었는데도 전세 보증금을 돌려받지 못하는 것이다. 위에서 살펴보았듯 집주인은 돈이 매매가격만큼 있지 않아도 구매할 수 있다. 매매할 때 전세 보증금으로 잔금을 치루어 집의 소유권을 얻었다면 집주인에게 돌려줄 보증금은 없을 가능성이 있다.

 그렇다면 집주인은 다음 전세 세입자를 구해서 그 보증금으로 세입자에게 보증금을 반환할 것이다. 다만 현재 보증금보다 같거나 높은 가격의 전세 시세가 형성되어 있어야 한다. (물론 전세 가격이 조금 내려가더라도 그정도의 돈이 집주인에게 있다면 돌려 받을 수는 있다.)

 그럼에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 최후의 방법은 경매이다. 보증금을 돌려받기 위해서 집주인의 재산인 집을 경매로 넘기고, 제 3자인 입찰자를 통하여 보증금을 돌려 받을 수 있다. 그런데 경매는 유찰이라는 것이 있다. 즉, 입찰자가 없을 수 있다는 것이다. 그렇게 되면 현재 감정가격(최소 입찰가격)에서 20~30% 정도를 내리고 다시 경매가 열린다. 즉, 이 집의 가격이 내려간다는 의미이다. 그런데 매매가격과 전세보증금의 차이가 거의 없는 상황이다. 따라서 보증금을 안전하게 받기 위해서는 입찰 가격이 높아야 한다.

 하지만 만약 깡통전세가 아니였다면? 경매에서 한두번 유찰이 되도 안전마진이 생기게 된다. 그래서 상대적으로 안전하다고 볼 수 있다. 하지만 경매까지 상황이 넘어가지 않는게 가장 좋다.

 

  이러한 상황에서 당연히 집주인이 전세 보증금을 돌려줘야하는게 맞다. 하지만 맨 아래 기사에도 있듯, 전세 보증금 사고는 발생하고 있고 그게 내가 되지 말라는 법이 없다. 따라서 이러한 상황이 발생하고 있음을 인지하고 최소한의 대비는 해야하는 것이다. 물론 깡통전세 매물에 세입자로 들어가지 않는다면 그게 가장 좋다.

 

 그리고 특히, 신축빌라에서 깡통전세사기건수가 많다. 신축 빌라의 경우는 시세를 알기 어렵고, 부동산의 말만을 믿어야 하는 상황이 되기 때문에, 사기꾼과 부동산이 한편이 된다면 세입자는 속게된다. 따라서 신축빌라에 전세를 들어가고자 한다면 정말 조심해야 한다.

 

 

전세 세입자가 할 일은?

 

 1. 전입신고를 하자.

 - 전입신고는 이사를 한 당일 주민센터에 방문하여 서류를 작성하여 제출하면 된다

 - 또는 인터넷 정부24 홈페이지에서 신청할 수 있다.(인증서 필요)

https://www.gov.kr/mw/AA040NewJunipNotice.do?capp_biz_cd=13100000016&NEW_JUNIP=Y 

https://www.gov.kr/nlogin/?curr_url=%252Fmain%253Fa%253DAA040OfferMainFrmApp%2526amp%253Bcapp_biz_cd%253D13100000016%2526amp%253BHighCtgCD%253D%2526amp%253BFAX_TYPE%253D%2526amp%253BselectedSeq%253D%2526amp%253BNEW_JUNIP%253DY

 2. 확정일자를 받자.

 - 확정일자도 전입신고와 마찬가지로 주민센터에 방문하여 받을 수 있다. (계약서를 꼭 가져가야 한다.)

 - 또는 인터넷 등기소에서 신청을 할 수 있다. (인증서 필요)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 3. 전세보증보험에 가입하자.

 전세 보증 보험은, 집주인이 전세보증금을 돌려 줄 수 없을 때 보증기관이 대신 세입자에게 전세보증금을 반환해주는 보험이다. 따라서 가입할 수 있다면 가입하는 것이 좋다.

 

 

 그런데 여기 맹점이 한가지 있다. 확정일자와 전입신고는 신고 다음날 부터 효력이 발생한다. 따라서 이러한 시간 차이를 이용한 사기도 존재한다. 따라서 계약서를 작성할 때, 집주인은 잔금일 다음날까지 대출을 받지 않는다는 특약을 넣도록 하고 반드시 등기부등본을 발급하여 확인해보도록 한다. 

 

 또한 아래 깡통전세 유형 및 예방법이 정리된 PDF 가 있다. 참고하여 읽어보면 도움이 될 것이다.

깡통전세 유형 및 예방법.pdf

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