용적률, 건폐율이란?

부동산 용어, 용적률, 건폐율이란?

 

부동산 용어 중 용적률, 건폐율에 대해 알아보는 포스팅이다.

 

호갱노노 어플을 켜서, 아무 아파트나 눌러보면 해당 아파트 단지의 용적률과 건폐율에 대해서 알 수 있다.

 

삼성동 삼성힐스테이트 1단지 아파트 단지 정보, 용적률과 건폐율을 확인할 수 있다.

 

위 캡쳐본은 삼성동 삼성힐스테이트 1단지 아파트의 용적률과 건폐율을 확인한 정보이다.

용적률 276%, 건폐율 19%의 아파트 단지이다. 그러면 해당 수치가 어떤 것을 의미하는지 알아보자.

 

 

용적률

 

용적률 = 건물의 총 대지면적 / 건물을 짓기 위한 대지면적 이다. (x100(%))

 

용적률에 대한 정의를 알아보기 위해 간단한 예시를 들어 정리하였다.

 

먼저 건물을 짓기 위한 땅이 있다고 가정하자. (빨간색)

이제 그 땅 위에 건물을 지을 것이다. (파란색)

 

즉, 1번 그림은 우선 건물을 짓기 위한 대지가 있다 -> 분모에 들어감.

 

2번 그림은 대지 면적 모두를 활용하여 1층 건물을 지었다. => 용적률 100%, 건축물의 면적 / 대지의 면적

 

3번 그림은 대지 면적의 절반을 활용하여 2층 건물을 지었다. => 용적률 100%, 건축물의 면적 X 2층 / 대지의 면적

(3번 그림의 건축물의 면적은 2번 그림의 건물 대비 1/2 이고, 층수는 2층이기 때문에 용적률은 2번 그림과 같다.)

 

4번 그림도 마찬가지로 용적률 100% 이다. 건물의 한 층 면적은 대지의 1/4 이나, 총 4층이기 때문에 3번, 2번 그림과 같은 용적률 100%이다.

 

즉, 용적률이 높다는 의미는 건물이 높거나, 대지면적을 많이 활용하여 건물을 지었다는 의미이다.

 

그러나 만약 용적률이 너무 높다면 주변 건물에 의해서 일조권이나, 조망권을 침해받을 수 있다.

 

그래서 적절한 용적률로 아파트나 건물을 지어야 하는 규정이 있다.

 

일반적으로 아파트는 용적률 200% 선에서 건축이 된다. 

 

오피스텔의 경우는 용적률이 600~1000%까지 가능하여 높은 고층 건물을 지을 수 있다.

 

강남구 대치동에 있는 신안메트로칸 건물의 경우 용적률이 999%로 매우 고층 건물임을 알 수 있다.

 

서울특별시 강남구 대치동에 있는 신안메트로칸 건물의 용적률

 

거리뷰로 봐도 높은 건물임을 알 수 있다.

 

 

 건폐율

 

건폐율 = 건물의 면적 / 건물을 짓기 위한 대지면적 이다. (x100(%))

 

건폐율도 마찬가지로 위의 예시를 통하여 알아보겠다.

 

1번 그림, 마찬가지로 건물을 짓기 위한 대지가 있고 => 분모에 들어감.

 

2번 그림은 1번 그림에 1층 건물을 지은 상황이다. 다만 대지면적을 전부 활용하여 건물을 지었다. => 건폐율 100%

 

3번 그림은 2층 건물을 지었는데, 대지면적은 절반을 활용하였다. => 건폐율 50%

 

4번 그림은 4층 건물을 지었고, 대지면적은 1/4를 활용하였다. => 건폐율 25%

 

즉, 단순하게 위에서 바라보았을 때, 건물 면적 / 대지 면적의 비율로만 보면 되겠다.

 

건폐율을 이해하기 위한 예시 그림.

 

 

건폐율이 높다면 대지면적중에 건물이 차지하는 비율이 높게 된다. 이렇게 되면 주변 건물들과 가깝에 위치할 가능성이 높다. 

 

위 삼성힐스테이트 1단지의 경우 건폐율이 19% 였고, 대치동 신안 메트로칸 오피스텔의 경우 건폐율이 45% 였다.

즉, 삼성 힐스테이트 1단지 건물은 건물 간 간격이 넓다는 것을 알 수 있고, 신안 메트로칸 오피스텔의 경우 건물 간 간격이 좁을 것이다. 

 

용적률과 마찬가지로 건폐율이 높으면 일조권 및 조망권 문제가 발생할 수 있어 건물을 지을 때 규제가 있다.

 

용적률과 건폐율은 건물 / 주택을 볼 때 반드시 보아야 하는 수치이기 때문에 잘 기억해두면 좋을 것이다.