분양가 상한제란?

분양가 상한제란?

 

 부동산 시장에 적용이 되고 있는 제도인 분양가 상한제에 대한 포스팅이다. 분양가 상한제는 주택법에 근거한 제도이며, 문자 그대로 분양 가격에 상한선을 두어 그 가격 이상으로 분양하지 못하게 하는 법이다.

 

 

분양가 상한제의 분양가와 적용 지역

 

 분양이라는 것은 신축 주택을 지어 청약을 넣은 사람에게 판매하는 것이다. 일반적으로는 주변의 아파트에 시세에 따라서 시행사에서 결정을 한다. 하지만 분양가 상한제가 걸려 있는 지역은 주변의 시세에 따라서 결정이 되는 것이 아니라 택지비(토지가격) + 건축비(자재 가격) 에 일정의 이익을 더해서 분양가가 정해진다. 

 이러한 가격의 대부분은 국토교통부에서 정한다. 따라서 신축 가격은 정부가 정한다고 봐도 크게 무리가 없다. 

 또한 적용 대상도 보면 국토교통부 장관이 지정하는 지역에 이를 적용할 수 있다. 

주로 부동산 과열로 인하여 가격 상승이 높게 일어나는 지역에 지정이 된다. 

 - 투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나에 해당해야 한다.

   : 분양가격 : 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과

   : 청약 경쟁률 : 직전 2개뭘 모두 5:1 초과

   : 거래량 : 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가

분양가 상한제가 적용되는 지역

 

 

분양가 상한제를 적용하는 이유는?

 

 역사적으로 분양가 상한제가 적용되었다가, 폐지되었다가 반복되어왔다. 

 

참여정부 시절 - 2005년, 2007년

 - 2005년 참여정부시절 부동산 시장 폭등의 원인을 건설사에서 분양가격을 높게 책정하는 것으로 보았다.

 - 집은 필수재이기 때문에 살 수 밖에 없고 높은 가격의 매물로 나오면 이걸 구매할 수 밖에 없기 때문이다. 

 - 따라서 분양가격을 높게 내놓을 수 없도록 제한을 걸었고, 초기에는 공공택지에만 제한하였다.

 - 그러나 2007년에 여러 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않자 재건축, 재개발 등 민간 택지로도 확대 적용하였다.

 

박근혜 정부 시절 - 2014년

 - 민간택지 내 분양가 상한제가 재건축 등 도시정비사업을 위축시킨다고 보고 분양가 상한제를 폐지

 

문재인 정부 시절 - 2017년

 - 문재인 정부에서는 주택도시보증공사가 고분양가를 심사하는 형식으로 분양가를 규제하기 시작.

 - 근처 지역에 최근 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 못 올려받게 함.

 

 대체적으로 진보당인 민주당에서 분양가 상한제를 적용하는 스탠스를, 보수당인 국민의힘쪽에서 분양가 상한제를 폐지하는 모습을 보였다. 

 

 분양가 상한제는 주택 공급측면에 많은 영향을 준다. 집을 지어야 주택 공급이 되는데, 그 주택 가격을 제대로 받지 못하면 주택을 짓는 의미가 없어지게 된다. 물론 이를 악용하여 비싸게 판매하는 것은 막아야 하지만 주택 공급 측면에서도 이를 조정할 필요는 있다.

 

 

작년 분양가 상한제가 적용되었을 때 상황

 

 작년 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지 청약이 있었다. 아래 호갱노노 어플 지도를 보면, 주변 인근 아파트 시세가 6억부터 14억까지 다양하지만 분양 가격은 4.6억이었다. 바로 왼쪽에 위치한 아파트는 6.6억에 표기가 되어 있지만 해당 가격은 분양가격으로 보인다. 

 그러면 주변 시세는 거의 10억에 육박한 아파트들인데, 이곳은 4.6억에 매입할 수 있으니, 사람들이 엄청 몰릴 것은 너무 뻔한 일이었다. 

 

 그렇다면 청약 경쟁률은 어느정도 였을까, 타입에 따라 조금씩은 다르지만 500:1 부터 3000:1 까지 어마어마한 경쟁률이었다. 

청약 경쟁률

 

 

 분양가 상한제가 적용되면 비싼 주택이 값싸게 나오기 때문에 엄청난 사람이 몰리게 되는 결과가 나오게 된다. 이것이 좋은 방향인지는 생각해보아야 할 문제이다. 분양가 상한제로 규제를 걸어버리면 원래 취지를 잃어버릴 수 있기 때문이다.  

 

 항상 생각나는 예시가 프랑스 우유 이야기이다. 규제를 할 때는 어떻게 될 지 세심하게 고민을 해야한다.

https://www.iwjnews.com/news/articleView.html?idxno=34682 

[이재구 칼럼]반값 우유와 로또 부동산 정책 - 원주신문

 

또한, 아파트 분양가로 이익을 볼 수 없는 상황에서 오피스텔의 분양가격은 9억 정도에 책정이 되었다. 이러한 상황은 말이 안되는 경우라고 생각하지만, 규제가 걸린 상황에서는 별 수 없는 모양이다. 아래 관련 기사 링크를 넣어놓았다. 

 

 

분양가 상한제가 적용되었을 때 각자의 입장

 

 신규 주택을 건축하였을 때 여러 사람들의 이해관계가 있다.

 

시행사의 입장 : 분양가 상한제가 싫을 것.

 - 시행사의 경우 주택을 공급하여 '이익'을 남기기 위하여 건축부터 분양까지 모든것을 책임지는 입장이다. 따라서 신규 주택을 지으면 홍보도 많이 해서 청약을 많이 넣게 하여 지은 모든 주택을 판매하는 것이 목표일 것이다. 

 - 그런데 분양가 상한제가 있다면 분양가를 생각한 것처럼 올릴 수 없기 때문에 예상 '이익'이 줄어들게 된다.

 - 그러면 분양가 상한제가 걸려 있는 지역에 공급을 하고싶지 않을 것이다.

 

시공사의 입장 : 분양가 상한제와 크게 연관은 없으나, 간접적인 영향은 받을 수 있음.

 - 시공사의 경우 공사를 하고 시행사로부터 공사 대금을 받으면 된다. 분양이 어떻게 되든 신경쓸 일은 아니다.

 - 다만 시행사에서도 돈을 확보해야 줄 수 있기 때문에 청약이 완판이 되고 적절한 분양가를 받는 것이 좋다.

 

일반 분양자의 입장 : 청약 당첨만 되면 엄청난 이익이 기대되기 때문에 좋을 것.

 - (일반적인 경우) 주변 시세 보다 낮은 가격에 분양가격이 책정되기 때문에 당첨만 된다면 좋다.

 - 하지만 너무 많은 인원이 몰리기 때문에 좋은 것일지 미지수이다. (당첨 확률이 너무 낮다.)

 

 이를 보면 분양가 상한제로 득을 보는 사람은 당첨자 뿐이다. 그것도 높은 금액을 이득 볼 수 있는 상황이 된다. 

(거의 이득 몰아주기가 아닌가 싶을 정도..)

 

이후 분양가 상한제는 어떻게...?

 

 국토교통부 6월 21일에 발표된 보도자료를 보면, 분양가 상한제 등 합리화로 주택공급 촉진한다는 발표를 하였다. 즉, 현 정부에서도 분양가 상한제 때문에 주택 공급이 잘 안된다고 판단을 한 것이다.

 

 개선 내용을 일부 살펴보면,

  1. 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영

  2. 자재값 상승으로 인한 공급애로 해소

  3. 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고

 

 추후 분양가 상한제 개편안에 대해서는 따로 포스팅을 할 예정이다. 아래 국토교통부 보도자료 참고하여 분양가 상한제가 어떻게 개편되는지 살펴보자.

 

국토교통부 보도자료 링크.

http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95086856 

정비사업 필수비용 등 분양가에 적정 반영