재건축 초과이익 환수제란?

 

재건축 초과이익 환수제란?

 

 부동산 정책중에 하나인 재건축 초과이익 환수제에 대한 포스팅이다. 관련된 내용을 확인하고 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서 생각해보자.

 

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재건축이란? → 기존 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 것.

 

 

 일반적으로 재건축은 오래된 구축 아파트의 소유자들끼리 조합을 만들어, 기존 구축 아파트를 허물고 새 아파트를 다시 짓는 것을 말한다. 이러한 재건축은 사람들에게 많은 인기를 가진다. 새 아파트가 되면 당연히 가치가 올라가기 때문이고, 집 값이 엄청나게 상승하기 때문이다. 

 재건축은 긴 단계를 가지게 되는데, 소유자들끼리 조합을 만든다는 것을 사업을 한다는 것이다. 즉, 우리가 알고 있는 시행사의 역할을 조합이 하게 된다. 일반적인 재개발사업의 절차는 아래와 같다.

 

재개발 사업 추진 절차

 

 현재 서울에서도 많은 아파트 단지가 재건축이 되고 있다. 

 

아크로리버파크

래미안 첼리투스

 

 

 

 

 

재건축 초과이익 환수제란?

 

 재건축을 하게 되면, 기존 구축의 좋은 입지와 새로운 신축의 장점을 가져 기존 구축의 집값대비 높은 집값이 상승한다.  또한, 재건축이 되기 전에도 이미 재건축 예정 단지라면 그 기대감으로 가격이 상승하기 시작한다. 

 여기서 재건축 초과이익 환수제(이하 재초환)이란 재건축 조합원 1인당 3,000만원을 초과하는 개발 이익이 예상되면, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도이다. 정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금으로 가져간다.

 

 처음에는 2005년 참여정부에서 부동산 대책으로 발표가 되었다. 당시 분위기도 부동산 가격이 상승했었다. 가격 상승의 원인을 재건축에 따른 초과이익을 집값 상승의 원인으로 보았다. 따라서 재건축 해봐야 이익 많이 못 본다는 시그널을 주기 위해서 재초환을 발의하였다. 

 

 이후 부동산 시장에 침체가 오기 시작하면서, 재초환을 일시 중단하였다. 이러한 조치로 재건축 사업이 다시 진행되었고, 재건축 아파트 사업이 꽤 진행되었다. (2013년~2017년)

 

 문재인 정부에서 재초환 중단이 되었던 것을 다시 부활시켰다.(2018년 1월 1일부) 추가로 공공 재개발 및 재건축에 대해서는 초과이익의 90%를 환수하겠다고 하였다. 역시 이러한 규제의 근거는 재건축 아파트로 인하여 집값이 오르게 되고, 집값이 오르면 실수요자가 피해를 입기 때문이다. 그러나 이러한 근거가 정말일지는 알 수 없다. 

 

 그리고 윤석열 정부에서는 자유와 관련된 공약을 내세웠고, 앞으로 규제들을 완화할 것이다. 기사의 내용으로는,

 재초환 부담금 개선될 것으로 예상. 최과이익 면제기준 최고 1억원 상향, 부과율 인하, 이전 주택가격 평가시점 조합설립으로 조정 등의 안을 검토 중에 있다고 한다.

 아직까지 재초환은 완화된 분위기는 아니다.(22.09.18 기준)

 

 추가로 재초환에 대한 법안이 위법이라는 헌법 소원을 하였으나, 헌법재판소에서는 합헌이라는 결정을 내렸다. (19.12.27)

 

헌법 재판소 결정문

 - 평등 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다.주택 재건축사업을 통해 발생한 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액의 증가분 중 일부를 환수하도록 한 조항 등이 조합의 재산권 등을 침해하지 않는다.

 

 

 

재건축 초과이익 환수제에 대한 여러 의견

 

 재건축 초과이익 환수제에 대한 찬/반 여론은 갈린다. 

 

찬성측 주장

 - 부동산 규제를 통하여 집값을 안정화 시키고 투기를 막는다.

 - 재건축을 하면 초과이익이 발생하는데, 이러한 소득을 통하여 재산 증식이 가능하기 때문에 불로소득을 노리는 투기가 발생한다.

 - 또한, 재건축을 하면 세대수가 늘어날 가능성이 있다. 예를들어 300세대인 아파트를 재건축하여 500세대가 되었다면 해당 근처 인프라를 확충해야 한다. 상하수도 / 전기 / 폐기물 등 기반시설에 대한 증축도 해야하기 때문에 이러한 증축에 들어가는 비용을 재건축 조합 당사자에게 부과하는 것.

 

반대측 주장

 - 재건축으로 얻은 이익은 부당하게 얻은 것이 아니고, 자신의 자산 가치를 올려서 얻은 이익인 것인데, 이를 국가에서 환수할 근거가 없다.

 - 아파트를 재건축하면 구축의 아파트를 조금 더 높게 지을 수 있기 때문에 이는 일반분양을 하게 된다. 즉, 추가적인 공급이 가능하다는 이야기이다. 이렇게 재초환 같은 규제로 인하여 부동산 시장에 공급을 막는 것이다.

 - 재건축 된 아파트를 팔아야 이익이 소유자에게 돌아오는데, 이처럼 실현되지 않은 손익에 환수금을 부가하는 것은 부당하다. 거기에 조합원에게 부가되는 추가 부담금도 있으며, 분양가 상한제 같은 규제가 추가 적용되면 조합원에게 남는 금액은 크지 않다.

 - 또한, 초과이익에 대한 정의 및 예상되는 금액을 어떻게 측정할 것인지에 대한 합의도 제대로 이루어지지 않았다. 

 

 이처럼 대한민국에서 부동산 관련 여론은 갈리기 때문에 정치와 엮일 수 밖에 없는 것 같다. 당장은 재초환 같은 규제를 하여 부동산 시장을 조절할 수 있겠지만, 이러한 조치는 심리를 위축시켜 부동산 경제를 조금씩 안좋게 만들 수 있는데 이는 장기적으로는 좋지 않은 방향이 된다. 지난 5년 재초환 및 추가 규제가 심각했던 시장에서 부동산 가격은 상승하였기 때문에 이러한 규제가 정말로 효과가 있을지는 의문이 남는다. 

 앞으로 새로운 정부에서 적절한 조치가 있을 것으로 기대한다.