임대차 3법과 앞으로의 변화?

 

 임대차 3법은 최근 사람들의 입에 많이 오르내렸던 법으로 2020년도 8월 경 도입된 법이다. 부동산 법은 생기다가도 없어지기도 하지만, 이 법에 대해서는 사람들의 말이 많은 편이고 현 국토부장관인 원희룡 장관도 임대차 3법에 대해서는 "이대로는 갈 수는 없으며, 근본적으로 손질을 해야한다" 는 말을 했었다.

 

 그렇다면 임대차 3법은 어떠한 내용이 있을지 알아보겠다.

 

1. 계약갱신청구권 = 2 + 2

계약갱신청구권은 임차인이 현재 계약이 만기가 되면 1번에 한해서 계약을 연장할 수 있는 권리가 있다는 것이다. 

일반적으로 임대 계약은 2년인데, 1번을 더 계약을 할 수 있어 2+2년으로 연장을 할 수 있다는 것이다.

계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 청구할 수 있으며, 집주인은 이 계약갱신청구권을 정당한 사유없이 거절할 수 없다. (집주인이 들어와서 사는 경우나, 직계 존비속(아들, 딸, 아버지, 어머니 등)이 들어와서 사는 경우는 거절 가능)

 

2. 전월세상한제

전월세 상한제는 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 할 경우, 임대료의 상승폭을 5%이내로 제한한다는 것이다. 만약 5%를 초과하여 인상을 합의한 경우는 계약생신청구권을 사용하지 않은것으로 보고 새로운 계약을 한 것이 된다. 집주인이 타인에게 소유권을 넘겨도 계약갱신청구권의 사용 유무는 카운트 된다.

 

3. 전월세 신고제

전월세 신고제는 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 신고해야한다는 내용이다.

 

 

 

 임대차 3법은 무엇으로 보나, 임차인에게 유리하게 되어 있는 법이다. 즉, 임차인들에게 전세를 더 살수 있게 해주어 주택시장을 안정화할 것으로 기대했다. 하지만...

 아래 차트는 호갱노노 어플을 통해서 2020.08 이후로 아파트 전세가 추이를 확인해보았다. (임의로 2곳의 아파트를 선정)

 

호갱노노에서 찾아본 2020.08 이후 전세가 변화

 

 첫번째 차트를 보면 2020.08 전까지 매매가가 감소하는 추이였다가 갑자기 차트가 상승한 것을 볼 수 있으며, 전세가의 변화도 2020.08 이후로 상승한 것을 볼 수 있다. 또한 두번째 차트를 보면 2020.08 이후에 차트의 변동폭이 심해진 것을 알 수 있다. 

 이러한 두 차트가 임대차 3법의 효과를 보여준다고 생각한다. 첫 차트는 전세가 상승으로 인하여 매매가가 상승을 하게 되었다. 그렇게 되면 1번은 연장해서 더 살 수 있겠지만 그 다음에 시장에 나올 임차인은 전세가를 엄청 올려주어야 할 것이다. 또한 전세가 상승으로 매매가가 상승한 것으로 보인다. 이러면 전세에서 매매로 갈아타기에도 상당히 부담이 될 것이다. 두번째 차트는 전세가 시세가 다중이라는 것을 알 수 있는데, 임대차 3법으로 인하여 계약갱신청구권이 사용된 계약건은 기존의 전세가와 비슷하게 계약이 채결되었을 것이다. 하지만 해당 아파트에 새롭게 전입한 세대의 경우 기존보다 높은 가격으로 전세 계약을 채결했을 가능성이 있다. 이러한 현상으로 당장 눈앞의 2~4년 정도는 주거를 보장받을 수 있지만 그 다음은 임차인이 힘들어질 것으로 예상이 된다. (오른쪽 차트의 경우 매매가와 전세가 추세를 같이 그리면 매매가가 너무 높아져 전세가의 변화가 잘 보이지 않아 같이 그리지 않았다.)

 차트의 변화가 임대차 3법으로 인한 영향성이 아니라고 하기 어렵다. (그 전까지는 추이가 극적으로 변화가 없었기 때문이다.) 올해 8월이 되면 계약갱신청구권이 만료된 임차인이 시장에 나오게 된다. 그래서 인터넷에서는 전세대란이 8월에 날 것으로 예상하는 사람들도 많았다. 시장에 나온 임차인은 매매 / 전세 / 월세 중에 선택을 해야할 것이다. 모두다 가격이 올라있는 상황에, 최근에는 금리도 2년전보다 높아진 상황으로 주거에 대한 부담이 높아질 상황이다.

 

 22.06.29 기사를 보면 원희룡 국토부장관은 8월 전세대란은 일어날 가능성이 낮다고 진단했다. "현재 금리도 오르고 새 정부의 분양 또는 임대차 정책들이 계속 발표되는 중이라 폭발적 대란이 일어날 가능성은 적다" 고 말했다. (6.21 부동산 대책을 의미하는 것 같다.) 또한 "전월세 매물이 많이 나올 수 있도록, 임대인들이 보다 덜 올리도록 당면의 대책을 내놓긴 했지만, 근본적으로 임대차 3법을 고쳐야 한다고 생각한다" 라고 강조했으며 "임대차 3법을 폐지하고 원상복구 하는게 아니라 새로운 대안을 제시할 것" 이라고 말하였다. 따라서 앞으로 임대차 3법이 어떻게 변화할지 / 그 효과는 어떠할지 추이를 지켜보아야 할 것이다.

 

아파트 실거래가 사이트에서 확인한 현재 전세 매물 수

  아파트 실거래가 사이트에서 전세 매물을 확인해보았다. 왼쪽 차트는 경기도의 전세매물 수 이고, 오른쪽 차트는 전라남도의 전세매물 수 이다. 차트로 보았을 때 전세 매물은 부족해 보이지 않는다. 원희룡 국토부장관이 말한대로 전세대란은 일어날 가능성이 낮아보이지만 매물 수 만으로 판단하기는 어려워 보인다. (나머지 지역도 전세 매물의 수는 부족하지 않아 보인다.) 앞으로 추이를 잘 살펴보아야겠다.