부동산 거래 절벽, 월간 거래량 9년만에 최저, 외지인 거래 20개월 내 최저

 

부동산 거래 절벽, 월간 거래량, 외지인 거래량 최저

 

 네이버 부동산 기사를 보니 부동산 거래 절벽, 월간 거래량 9년만에 최저, 외지인 거래 20개월 내 최저, 최저 단어가 많이 눈에 보인다. 어떠한 영향으로 거래량이 최저가 되었을지 생각해보자.

 

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부동산 거래 절벽 기사 Review

 

 부동산 한파에 토지 거래도 꽁꽁, 월간 거래량 9년만에 최저.

 - 부동산 거래 절벽의 원인을 금리 인상과, 원자재 가격 상승의 영향으로 부동산 개발이 주춤.

 - 전국 토지거래량 7월 16만 7000건(한국 부동산원 기준), (2013년 이래 최저치)

 - 수도권 거래량은 6만 7000건, 지난 10년간 평균대비 32% 낮은 수준.

 - 비수도권 거래량은 9만 8000건, 지난 10년간 평균대비 31.4% 낮은 수준.

 - 월 거래건수가 10만건 아래로 감소한 것은 지난 2013년 9월 이후 처음.

 - 토지는 수익형 상품과는 달리 장기투자 성격이 강하지만, 아파트 거래 급감하면서 거래 절벽이 나타남.

전국 토지거래량

 

 집값 하락에 원정투자도 뚝, 외지인 거래 20개월래 최저

 - 집값 하락세가 이어지면서 외지인들이 지방 아파트를 매입하는 원정 투자도 감소 추세.

 - 지난 7월 전국 아파트 거래 2만 1836건 가운데 외지인 거래가 5576건으로 25.5% 수준.

   (이는 지난 2020년 11월 23.5% 이후 1년 8개월만에 가장 낮다.)

 - 지난해 9월은 33.8% 수준이었지만, 9개월 만에 8.3%P 감소하였다.

 - 8월 전국 주택종합 매매가격은 한 달 전보다 0.29% 감소하였다. 이는 13년 7개월만에 가장 큰 하락 폭.

 - 연말까지 전국에 16만 가구 분양이 예정되어 있어 공급은 늘어날 예정.

 - 지방을 중심으로 미분양이 증가하고 있다. 7월 기준 미분양 주택은 총 3만 1284가구로 6월보다 12.1% 증가.

 

 

부동산 거래량을 확인해보자.

 

 기사의 내용은 기사의 내용이고, 이를 직접 찾아볼줄 알아야 할 것이다. 부동산 관련 유용한 사이트에서 확인해보면 된다. 대표적으로는 부동산 지인 사이트에서 확인할 수 있다.

 

 - 부동산 지인 사이트 -> 지역분석 -> 아래로 쭉 내리면 아래에서 통계치를 확인할 수 있다.

 

부동산 지인 사이트에서 지역 분석을 들어가자.

 

지역분석에서 아래로 쭉 내리면 아래와 같은 Table을 확인할 수 있는데, 여기서 거래량을 볼 수 있다. 추가로 중간에 전체 현황을 보면 기준월을 선택할 수 있다.

 

아래 표에서 거래량(매매, 전세) 각각 확인할 수 있다.

기준월을 선택할 수 있는 곳이다. 페이지의 가운데쯤에 있다.

중간쯤 있는 전체 현황에서 기준월을 선택할 수 있다.

 

 

 지역을 선택하게 되면 가운데 해당 지역의 멀티차트를 볼 수 있다. 아래 그림을 참고하여 '주요지표' 에서 거래량 부분을 활성화 시키자. 그러면 아래와 같이 차트가 생기는 것을 볼 수 있다.

부동산 지인 사이트에서 확인 가능한 데이터들.

 

 아래 부분을 좀더 확대해 보자. 그리고 매매거래량 제외하고 차트를 다 안보이게 하였다. (아래 그림에서 빨간색 네모 부분의 데이터를 누르면 차트가 on/off가 된다.)

 그러면 이제 서울지역의 매매거래량 현황을 볼 수 있다. 달이 지나면 오르락 내리락 하는 것이 보통의 차트인것 같다. 그런데, 2022년 이후로는 차트가 좀처럼 살아나지 않고 점점 내려가고 있다. 

 

서울 지역 매매거래량 차트

(다만 참고해야 할 점은, 부동산 매매계약을 하게 되면 거래량으로 카운트가 되는데, 이는 중개인이 신고를 해야 카운트가 된다. 그런데 신고날짜 제한은 1달까지이다. 따라서 8월에 거래 계약은 했으나, 아직 신고를 하지 않아서 카운트가 되지 않았을 수 있다. 따라서 부동산 기사에서도 7월까지만 데이터를 언급한 것으로 추정이 된다.)

 

아래 차트는 경기지역 매매거래량이다. 경기지역도 마찬지로 2022년 이후로 거래량이 급감하고 있다. 

경기지역 매매거래량 차트

 

 따라서 전반적으로 거래량이 매우 감소했다는 것을 알 수 있다.

 

 

거래에 제한이 되는 부분과 부작용

 

 그러면 일단 거래에 제한이 될 수 있는 부분에 대해서 생각을 해보자.

 

 - 대출, 매매 시 이자를 내야하는데 금리가 높아지고 있으므로 매매수요는 감소한다.

 

 - 대출, DSR 40% 제한으로 소득이 많지 않은 사람은 대출을 기존대비 더 많이 받을 수 없다.

 

 - 대출, 다주택자는 잔금용 주택담보대출이 나오지 않는다.

 

 - 대출, LTV 40%(투기과열지구 기준) 제한으로 현금이 없는 사람은 매매가 어렵다.

 

 - 세금, 취득세율(조정지역 기준) 2주택 매입부터는 8%, 3주택 매입부터는 12% 수준의 취득세 부과. 

 

 즉, 거래의 제한은 대출이 가장 강력하게 막혀 있으며, 세금을 부과하는 것도 높은 수준으로 볼 수 있다. 그러면 거래 당사자들의 입장에 대해서 생각을 해 보자.

 

부동산 매매를 하기 위해서는 각자의 입장이 중요하다. 이는 본인이 소유하고 있는 주택의 숫자에 따라서 달라지는데, 

1. 무주택자.

2. 1주택자 갈아타기 수요.

3. 다주택자.

이렇게 3개의 입장으로 나누어 볼 수 있다. 각 입장에 대해서 생각을 해보자.

 

1. 무주택자의 경우 제한은 금리에서 걸린다. 대출 및 세금의 제약이 가장 낮은 상황으로, 이자를 감당할 마음을 먹는다면        매매를 할 수 있는 사람들이다. 하지만 금리는 계속 상승하는 분위기이고, 거래량이 급감하고 있고, 집값은 하락하고 있

    는 분위기에서 매매 하기는 어려울 것이다.

 

2. 1주택자 갈아타기 수요도 마찬가지이다. 이 경우 비과세 혜택이 있기 때문에 그간 오른 집값을 바탕으로 좀더 상급지로

    이동을 희망하는 사람들이다. 하지만 본인의 집이 팔리지 않고, 본인의 집을 팔려면 가격을 많이 내려야하기 때문에

    갈아타기에 대한 부분도 거래하기가 어렵다.

 

3. 다주택자의 경우 취득세가 가장 큰 장벽이 된다. 취득세가 10%가 넘어가게 되면 매매가격이 낮은 주택을 매매해도

    세금이 천만원 단위가 된다. 이러면 손해를 보고 시작하는 투자이기 때문에 어지간해서는 매매하기가 어려울 것이다. 

 

 그러면 거래량이 감소하면 아무 문제가 되지 않을까? 그렇지 않다.

  - 거래가 감소하면 각 지자체에 세금이 줄어든다. 세금으로 운영이 되는 부분이 많기 때문에 거래량이 감소하면 운영에 문제가 조금씩 생기게 된다.

  - 또한, 부동산과 관련된 업을 하는 사람들이 파업하기 시작한다. 부동산 중개업을 하시는 소장님, 인테리어 업계 사장님.

 

 결국 위의 문제는 시간문제이다. 그러니 어느 타이밍이 되면 거래가 다시 잘 되도록 규제가 풀어질 것으로 생각이 된다.

하지만 현재 원희룡 국토부 장관의 입장은 집값은 더 떨어져야 한다는 입장이기 때문에 위의 부작용을 다소 감수하더라도 당분간 규제를 풀지는 않을 것이다.