2023년 경제정책방향 - 부동산 정보(2)

23년 경제정책방향 부동산 정보 2번째 포스팅입니다.

첫번째 포스팅에서 다루었던 1), 2)번 정보 외에 3),4)번 정보에 대해서 포스팅하겠습니다.

 

 정비사업 규제 개선 , 사업성 제고 등으로 공급기반 위축 방지

 

 부동산 시장에서 중요한 것 중에 하나가 공급이다. 특히, 신축 분양 같은 경우는 집이 필요한 수요자에게 새집을 갖게할 수 있을 뿐 아니라, 건설사에도 자금이 흘러들어가 기업을 유지하는데 도움을 준다.

 따라서 건설사는 수요 예측을 잘 해야하며, 외부적으로는 계획된 공급을 잘 될 수 있게하는 것도 중요할 것이다.

 

 - 재건축 안전진단 관련 : 위축된 정비사업 활성화를 위하여 안전진단 합리화 방안 시행

   * 구조안전성 비중 하향, 주거환경-설비노후도 비중 상향

   * 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화

   * 공공기관 적정성 검사 의무 시행 폐지(지자체 요청 시에만 제한적으로 시행)

 

 - 공급속도 조절 : 기 발표 공급 계획 정상 추진하나, 탄력적으로 속도 조절

 

 - 3기 신도시의 경우 '23년 상반기 중 전체 토지보상 완료 및 부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진

   (남양주 왕숙 6.6만호, 부천 대장 1.9만호, 고양 창릉 3.6만호, 인천 계양 1.7만호, 하남 교산 3.3만호)

 

 - PF 시장 연착륙 지원

   * HUG 부동산 PF 보증 확대 및 미분양 PF 보증 신설

   * 차환발행의 어려움 지속시 PF-ABCP를 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증 신설(HUG.HF)

   * 표준건축비를 현실화 하여 임대주택 품질 개선 수요 대응

 

 공급 관련 경우는 크게 재건축 / 청약 / PF 시장 으로 나뉘나, 해당 부분은 개인이나 다주택자를 위한 부분이 아닌 건설사를 위한 대책으로 이루어진것 같다. 

 재건축 안전진단의 경우 재건축이 잘 된다면 입지가 좋은 구축이 신축으로 바뀌기 때문에 신축보다는 분양 측면에서 유리할 것이다. 그러면 건설사 입장에서도 미분양에 대한 부담은 덜 수 있다.

 청약같은 경우는 3기 신도시를 속도 조절하여 한번에 몰리지 않게 하려는 의도가 보인다. 따라서 이 역시도 미분양에 대한 대비책으로 보인다.

 PF 시장 연착륙의 경우에는 자금 흐름에 대해서 정부가 지원을 해 준다는 것으로 이 역시 건설사에 대한 지원책으로 보인다. 이러한 지원책을 통해 건설사가 도산하는 경우를 막아보겠다는 의도로 보인다.

22.12.21 기사, 건설 경기에 대한 위험성을 보여주는 기사.

 기사 내용을 보면 건설사의 부도가 위험한 상황으로 보인다. 건설사에서 분양 물량도 줄이면서 위험에 대비하고 있다. 또한 경남동원건설산업이 부도처리 되었다는 기사도 발표되었었다. 따라서 23년도 건설사들도 위험한 상황이니 정부에서 도움을 주려고 하는 것으로 보인다.

 

 

 시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모

 

 4번째 부분은 임대차 시장을 안정적으로 만들기 위한 조치이다. 현재 임대차 시장은 월세의 독주 상황으로 수요가 몰리는 상황이다. 수요가 몰리는 것은 좋지 않은 상황이다. 적절한 수요 분산이 있어야 시장이 안정적으로 돌아가기 때문이다.    따라서 월세로 몰리는 상황을 적절하게 매매, 전세로 분산하려는 방향이 우선적으로 나와야 하나, 지금 세입자의 입장에서 월세를 선택하는 가장 큰 이유는 금리일 것이다. 

 그러나 이런 금리에 대한 조정은 어렵기 때문에 정책적으로 임대 사업이 될 수 있도록 지원하는 방향인 것 같다.

 

민간 등록임대

 - 등록임대 복원 : 아파트 전용 면적 85m^2 이하 주택에 대해 장기 매입임대사업자 복원(10년)

   * 다만 10년이란 시간은 너무 길기도 하고, 지난 정권에서는 임대사업자를 한순간에 뒤집은 이력이 있기 때문에 얼마나 많은 사람이 등록임대를 할지는 미지수이다.

 

 - 세제 인센티브 : 임대사업자의 경우 세금에 대한 혜택을 주겠다는 이야기인데, 세금이 가장 대표적인 혜택이다.

   * 지방세 : 신규 아파트 매입임자하는 사업자에게 주택 규모에 따라 50%, 85~100% 취득세 감면

   * 국세    

      : 조정대상 지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제

      : 법인이 매입임대주택 등록시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제

      : 의무임대기간을 10년에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 인센티브 주택가액 요건 추가 완화

        (10년 - 수도권 6억, 비수도권 3억이하, 15년 - 수도권 9억, 비수도권 6억원 이하)

 

 - 대출규제 완화 : 등록 임대 사업자에 대해서는 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진. 아직 %까지는 나오지 않았다.

 

 - 공공성 확보 : 신규 매입임대 사업자는 투기 수요 확산 방지를 위해 2호 이상 등록 신청 시 등록 허용.

 

 

민간 사적임대

  - 시장 질서 안정 : 전세사고 방지(보증금 미반환)를 위한 제대 개선을 지속 추진

   * 임차인 알권리 강화 등을 통해 사고 위험 최소화

     (계약 전) : 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권 신설

     (계약 후) : 계약체결 후~입주 전 임대인 담보권 설정금지 특약 신설

   * 범 정부 전세사기 특별단속 결과를 발표예정(23.2월 중)

 

 - 임대차 2법 : 연구용역 결과(~23년)를 바탕으로 개정 여부, 방향에 대한 관계부처 협의 및 사회적 합의 추진

 

공공 임대

 - 공급 확대 : 공공임대 50만호 공급 계획

 

 - 질적 개선 : 마감재 향상 등 주택 품질 개선, 주거 질 개선 작업 병행

 

 

 임대의 경우 민간 등록임대의 부활이 볼만한 내용이나, 10년이라는 기간은 긴 시간이며, 많으면 2번의 정권이 바뀔 수 있는 시간이다. 현재 큰 정당인 국민의힘, 더불어민주당에서 다주택자를 바라보는 시선이 조금 다르기 때문에 상반된 정책이 나오면서 임대 사업자에 대한 혜택이 없었다가 있었고, 있었다가 없어졌다. 따라서 민간 등록임대의 경우는 조금 더 지켜봐야할 것 같다.

 

 나머지 사적임대나 공공임대의 경우는 크게 혜택이 있는 것은 없고 사고를 막거나, 앞으로의 계획으로만 이루어져 있어 잘 진행 되는지 지켜보아야 할 것이다. 내용중에 임대차 2법에 대한 내용이 있는데, 임대차법에 대해서는 국토부 장관이 폐지에 가까운  근본적 개선을 말했기에 어떻게 변화할 것인지 지켜보아야 할 것이다.